Mandanteninformation zur Auswirkung der Corona-Krise auf Mietverhältnisse

Sehr geehrte Mandaten,

wir alle sind auf Grund der derzeit grassierenden Covid-19-Pandemie erheblich in unserem Leben eingeschränkt.

Hierbei hat die Bundesregierung jedoch weitere Maßnahmen beschlossen, um für zahlreiche Bürger in der Bundesrepublik Deutschland den Lebensunterhalt sicherzustellen.

Für Vermieter birgt diese Regelung zusätzliche Probleme.

Auf Grund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020 hat die Bundesregierung unter § 2 des Gesetzes festgelegt, dass der Vermieter einen Mieter, der in dem Zeitraum vom 01.04.2020 bis zunächst zum 30.06.2020 trotz der Fälligkeit der Miete nicht leistet, nicht wegen Zahlungsverzug kündigen kann.

Es ist davon auszugehen, dass diese Regelung verlängert werden wird und somit bis zum 30.09.2020 gelten könnte.

Dies hat zur Folge, dass für den Fall, dass der Mieter mit mehr als 2 Mieten entsprechend der gesetzlichen Regelung in Verzug gerät, trotzdem nicht gekündigt werden kann.

Das bedeutet, dass das Mietverhältnis in jedem Falle fortbestehen wird.

Das bedeutet weiter, dass die Einnahmen des Vermieters erheblich sinken könnten, sofern der Mieter auf Grund der Covid-19-Pandemie nicht leisten kann.

Entsprechend der gesetzlichen Regelung ist der Zusammenhang zwischen den fehlenden Leistungen der Mieter und der Pandemie glaubhaft zu machen.

Es ist jedoch davon auszugehen, dass dieser Nachweis von den Gerichten großzügig gehandhabt werden wird.

Es kommt hinzu, dass derzeit die Rechtspflege im Wesentlichen ruht und tatsächlich keine Verhandlungen vor Gericht in nicht dringlichen Fällen, wie im Strafrecht, durchgeführt werden.

Eine Durchsetzung des Räumungsanspruchs auf Grund des rückständigen Mietzinses ist daher sowohl auf Grund der Gesetzeskonstruktion und auch auf Grund der tatsächlichen Verhältnisse derzeit kaum möglich.

Dieses Leistungsverweigerungsrecht des Mieters auf Grund der Pandemie erstreckt sich auch auf die Pflicht zur Leistung der Betriebskosten.

Somit kann der Mieter, sofern er auf Grund der Pandemievorkommnisse nicht leisten kann, z.B. bei Kurzarbeit oder fehlenden Einnahmen, die Leistung insgesamt verweigern.

Leider steht diesem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters kein Leistungsverweigerungsrecht des Vermieters in vollem Umfang gegenüber.

Fraglich ist in diesem Zusammenhang, ob der Vermieter, der keine oder nur geringere Miete erhält, sich auf das Leistungsverweigerungsrecht, wie jeder andere Verbraucher auch, gegenüber den Energielieferbetrieben berufen kann.

Zwar soll diese Regelung es dem jeweiligen Schuldner in einem Dauerverhältnis ermöglichen, zumindest die notwendige Versorgungen zu erhalten, die den Lebensunterhalt garantieren, jedoch sind die Dauerschuldverhältnisse eines Vermieters, mit denen er auch Energie für seine Mieter bezieht, hiervon nicht von vorn herein mitumfasst.

Darüber hinaus sind auch insbesondere die Grundabgaben, die quartalsmäßig für jeden Vermieter anfallen, von dieser Regelung in keinem Fall umfasst, da es sich hier nicht um Dauerschuldverhältnisse handelt, sondern um öffentliche Abgaben und Beiträge, die von der fraglichen Regelung nicht mitumfasst sind.

Dies kann also dazu führen, dass der Vermieter die Betriebskosten für sein Haus an die jeweiligen Versorger zahlen muss und darüber hinaus auch die Grundabgaben zu erbringen hat, obwohl die Mieter an ihn keine Zahlungen leisten.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Unzumutbarkeit ist für den Vermieter, anders als bei vielen anderen Bereichen des Lebens, nicht vorgesehen.

Darüber hinaus wird im Zweifel mit dem Mieter eine Vereinbarung zu schließen sein, wie eventuell rückständiger Mietzins nachgezahlt werden kann.

Auf diese Weise sollte verhindert werden, dass der Mieter nach Ablauf des Moratoriums gekündigt werden könnte.

Fest steht jedoch in diesem Zusammenhang, dass die Fälligkeit der Miete unangetastet bleibt und der Mieter auch entsprechend den vertraglichen Regelungen, die üblicherweise eine Zahlungsfrist bis zum 3. Werktag eines Monats vorsehen, verpflichtet bleibt, den Mietzins zu zahlen mit der Folge, dass dieser ab dem fraglichen Zeitpunkt entsprechend den gesetzlichen Regelungen mit 5 % Punkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen sind.

Nach der derzeitigen Gesetzeslage trägt der Vermieter zunächst das Risiko für die nicht erfolgenden Zahlungen selbst.

In jedem Falle sollte der Mieter, der seinen Leistungsverpflichtungen nicht nachkommt, durch den Vermieter in jedem Falle aufgefordert werden darzulegen, dass die mangelnde Leistung darauf beruht, dass der Mieter selbst die notwendigen Zahlungen auf Grund der Einkommenssituation nach der Covid-19-Pandemie nicht leisten kann.

Ansonsten wäre der Willkür Tür und Tor geöffnet.

Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, wenn Mieter, bei denen es auch schon zuvor zu Zahlungsschwierigkeiten gekommen ist, ihren Leistungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Nur falls die Mieter in der Lage sind, den Zusammenhang zwischen der Pandemie und ihrer fehlenden Leistungsfähigkeit darzulegen, ist die Kündigung ausgeschlossen.

Hierbei reicht es jedoch aus, dass diese Situation durch eine eidesstattliche Versicherung glaubhaft gemacht wird.

Der Mieter ist jeweils gut beraten, diese Erklärung formgerecht abzugeben, sofern er den laufenden Mietzins nicht wird zahlen können.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch, dass durch die gesetzliche Regelung nur die Verbindlichkeiten im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum Ende der Regelung eine Kündigung ausgeschlossen werden.

Andere Kündigungsgründe oder Rückstände, die bereits zuvor entstanden sind, führen nicht zu einem Kündigungsausschluss mit der Folge, dass die gesetzlichen Möglichkeiten dem Vermieter, wie Kündigung und Räumungsklage, trotzdem zu Gebote stehen.

Darüber hinaus weise ich darauf hin, dass diese Regelung sowohl für Mietverhältnisse, als auch Pachtverhältnisse, gelten.

Es ist sicherlich zweckmäßig, jeweils in dem Fall, dass es zu Zahlungsschwierigkeiten auf Grund der Covid-19-Pandemie kommt, mit dem jeweils anderen Vertragspartner die Angelegenheit offen zu besprechen und zu versuchen, eine Einigung zu finden.

Sofern nach den vorstehenden Darlegungen noch Fragen bestehen sollten, stehe ich selbstverständlich gerne zu einem weiteren erläuternden Gespräch bereit.

Bitte, wenden Sie sich telefonisch oder per E-Mail an unsere Büros, wir sind Ihnen jeweils gerne behilflich.

Ihre Rechtsanwälte

Kuhlmey und Kaussen

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